독립을 시작하는 사회초년생과 청년들이 가장 큰돈을 다루게 되는 순간이 바로 자취방 전·월세 계약입니다. 복잡한 부동산 법률 용어를 몰라 전입신고를 미루거나 확정일자를 받지 않았다가 보증금을 전액 날리는 안타까운 사고가 빈번합니다. 내 피 같은 보증금을 지키는 3대 안전 수칙을 전해드립니다.

1. 등기부등본 볼 때 반드시 확인해야 할 3가지

  • 표제부: 내가 계약하려는 건물의 지번과 동·호수가 건축물대장과 정확히 일치하는지 확인합니다.
  • 갑구(소유권): 실제 집주인의 이름, 주민등록번호가 계약서 작성자 및 신분증과 일치하는지 대조합니다. (가압류, 경매개시결정이 있으면 즉시 계약 중단)
  • 을구(근저당권): 집주인이 이 집을 담보로 은행에서 얼마의 대출(빚)을 받았는지 확인합니다.
    • 안전 공식: (선순위 채권액 + 내 보증금) ≤ 주택 시세의 70% 이하여야 경매로 넘어가도 보증금을 건질 수 있습니다.

2. 대항력과 우선변제권의 황금 열쇠

법적 권리 성립 요건 효력 발생 시점 보호 내용
대항력 실제 입주(점유) + 전입신고 전입신고 다음 날 0시 집주인이 바뀌어도 만기까지 거주할 수 있고 새 주인에게 보증금 반환 요구 가능
우선변제권 대항력 요건 + 확정일자 확정일자를 받은 당일 (대항력 전제) 집이 경매로 넘어갔을 때 후순위 채권자보다 먼저 보증금을 배당받을 권리
⚠️ 주의! 전입신고 효력은 '다음 날 0시'에 발생합니다:
이사 당일 전입신고를 하더라도 법적 효력은 '다음 날 새벽 0시'에 발생합니다. 이를 악용해 당일 집주인이 은행 대출을 받아 근저당을 설정하면 은행이 선순위가 되므로, 특약사항에 "잔금 지급일 익일까지 현재의 등기부 상태를 유지하며 추가 담보대출을 받지 않는다"는 조항을 반드시 명시해야 합니다.